Beleggen in een vakantiewoning in Duitsland: fiscaal slim investeren

Duitsland is populair onder Nederlandse beleggers. Naast de korte reisafstand en stabiele vastgoedmarkt biedt Duitsland interessante fiscale voordelen ten opzichte van Nederland. Zo is de overdrachtsbelasting doorgaans lager en bestaan er aantrekkelijke mogelijkheden tot belastingvrije verkoop na tien jaar privébezit. Door te investeren in Duits vastgoed profiteert u dus dubbel: van verhuuropbrengsten en waardestijging, gecombineerd met gunstige belastingvoorwaarden.

Toch komt er veel kijken bij de aankoop van Duits vastgoed. Van overdrachtsbelasting tot onroerendezaakbelasting, en van btw-plicht tot erfbelasting: de Duitse regels wijken af van de regels in Nederland. Zeker als u meerdere woningen bezit of zowel privé als zakelijk verhuurt, is deskundige fiscale begeleiding essentieel om onverwachte kosten te voorkomen. In het vervolg van deze pagina leest u hoe deze belastingen werken en waar u rekening mee moet houden.

Omzetbelasting (btw)

Hoe u uw vakantiewoning in Duitsland wilt gebruiken (privé, verhuur, zakelijk) bepaalt welke btw-regels gelden. Het is daarom essentieel dat het notariële koopcontract correct is geformuleerd. Bepaalde fiscale keuzes – zoals de btw-behandeling – kunnen alleen daarin worden vastgelegd en zijn achteraf niet meer aan te passen. Laat u zich hierover vooraf adviseren – dit kan later veel problemen voorkomen.

Bij aankoop van een vakantiewoning inclusief inventaris en een lopend huurcontract is vaak sprake van een ‘gezamenlijke verkoop’. Er wordt dan geen btw geheven, en u neemt de bestaande btw-regeling van de verkoper over. Dit moet expliciet in de notariële koopakte staan.

Is er geen gezamenlijke verkoop? Dan is de levering meestal vrijgesteld van btw. De verkoper kan er wel voor kiezen btw te rekenen, maar dat mag alleen als u de woning gebruikt voor btw-belaste verhuur. Ook deze keuze moet al in de koopakte worden vastgelegd.

Onroerendezaakbelasting

De onroerendezaakbelasting (grondbelasting) betaalt u jaarlijks over de waarde van de woning. Daarbij wordt er gekeken naar de oppervlakte van het perceel, het type onroerend goed, de ouderdom van de woning en de ligging. Elke gemeente bepaalt zelf de heffingsfactor, waarmee het uiteindelijke belastingbedrag wordt vastgesteld. U kunt deze belasting als bijkomende huurkosten doorbereken aan huurders.

Inkomstenbelasting

Bent u een natuurlijk persoon en wijst u de woning toe aan uw privévermogen, dan betaalt u inkomstenbelasting over de huuropbrengsten. Onder voorwaarden kunt u profiteren van een belastingvrije som van maximaal € 9.744 per jaar. Uw belastingtarief is progressief en ligt tussen 20% en 45%, afhankelijk van uw totale inkomen. Bij hoge inkomens kan ook een kleine solidariteitsbijdrage of kerkbelasting van toepassing zijn. Wijst u de woning privé toe, dan mag u 2% van de aanschafwaarde per jaar afschrijven. Na tien jaar kunt u de woning belastingvrij verkopen, als u niet binnen korte tijd meerdere woningen verkoopt.

Vennootschapsbelasting

Koopt u de woning via een rechtspersoon zoals een GmbH of een bv, dan betaalt u vennootschapsbelasting. Deze bedraagt 15%, met daarbovenop een solidariteitsbijdrage van 5,5%. Bedraagt de winst meer dan € 24.000 per jaar, dan kan ook bedrijfsbelasting verschuldigd zijn. Wijst u de woning zakelijk toe, dan mag u 3% per jaar afschrijven op de aanschafwaarde. Bij verkoop wordt belasting geheven over het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde.

Bedrijfsbelasting bij commerciële verhuur

De verhuur van vakantiewoningen wordt commercieel als u als natuurlijke persoon hotelachtige diensten aanbiedt, zoals het verstrekken van ontbijt of dagelijkse schoonmaak. Ook als u binnen vijf jaar drie of meer woningen koopt en verkoopt, wordt dit als handel gezien. In dat geval betaalt u bedrijfsbelasting over uw winst. Rechtspersonen, zoals een GmbH of bv, zijn altijd bedrijfsbelasting verschuldigd.

Voor natuurlijke personen geldt een vrijstelling tot € 24.500 per jaar. Blijft u daaronder, dan betaalt u geen bedrijfsbelasting.

Omzetbelasting (btw)

Verhuur van vastgoed geldt in Duitsland als een ondernemingsactiviteit. Over de huurinkomsten is in de regel 7% btw verschuldigd. In sommige gevallen geldt echter een btw-tarief van 19%, of is de verhuur geheel vrijgesteld van btw. Elke situatie moet daarom afzonderlijk worden beoordeeld. Hiervoor moet u elke maand btw-aangifte doen, waarin u de ontvangen huur en gemaakte kosten opgeeft. Zo voldoet u aan de verplichtingen en kunt u betaalde btw terugvragen.

Let op: Als uw jaarlijkse omzet uit verhuur lager blijft dan € 22.000 en u verwacht in het volgende jaar niet boven € 50.000 uit te komen, kunt u een vrijstelling als kleine ondernemer aanvragen. U hoeft dan geen btw meer af te dragen, maar u mag ook geen btw meer terugvragen over gemaakte kosten.

Wie een vakantiewoning in Duitsland verkoopt, moet rekening houden met de zogeheten speculatieperiode. Volgens § 23 van het Duitse Einkommensteuergesetz (EStG) is de winst bij verkoop van een woning belast in Duitsland, als de periode tussen aankoop en verkoop korter is dan tien jaar.

Dit geldt ook voor Nederlandse eigenaren – de locatie van het vastgoed bepaalt de Duitse belastingplicht, ongeacht uw woonplaats.

Vindt de verkoop plaats na afloop van deze tienjaarstermijn? Dan is de winst meestal vrijgesteld van belasting – een belangrijk punt bij het plannen van uw investering.

Onze tip: raadpleeg tijdig een belastingadviseur als u een verkoop overweegt. Met een doordachte aanpak kunnen fiscale nadelen vaak worden voorkomen.

Overweegt u een vakantiewoning in Duitsland aan te kopen? Heisterborg International combineert diepgaande kennis van de Duitse belastingwetgeving met een praktische aanpak. Wij adviseren u in het Duits, Nederlands en Engels, de maakt de communicatie duidelijk. Bovendien werken wij volledig digitaal, zodat we altijd gemakkelijk kunnen schakelen, waar u ook bent.

U krijgt geen standaardadvies, maar begeleiding die volledig aansluit bij uw situatie en doelen. Wij nemen alle fiscale verplichtingen rondom uw vakantiewoning uit handen. Zo weet u zeker dat alles klopt, van aankoop tot verkoop, en haalt u het maximale uit uw investering in Duits vastgoed.