Investieren in ein Ferienhaus in Deutschland: Steuerlich klug investieren

Deutschland ist bei niederländischen Investoren beliebt. Neben der kurzen Anreise und dem stabilen Immobilienmarkt bietet Deutschland im Vergleich zu den Niederlanden interessante Steuervorteile. So ist beispielsweise die Grunderwerbsteuer in der Regel niedriger, und es gibt attraktive Möglichkeiten für einen steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren Privatbesitz. Mit einer Investition in deutsche Immobilien profitieren Sie daher doppelt: von Mieteinnahmen und Wertsteigerung, kombiniert mit günstigen Steuerbedingungen.

Der Kauf von Immobilien in Deutschland ist jedoch mit einigen Besonderheiten verbunden. Von der Grunderwerbsteuer über die Grundsteuer bis hin zur Mehrwertsteuer und Erbschaftsteuer: Die deutschen Regelungen unterscheiden sich von denen in den Niederlanden. Insbesondere wenn Sie mehrere Immobilien besitzen oder diese privat und gewerblich vermieten, ist eine kompetente Steuerberatung unerlässlich, um unerwartete Kosten zu vermeiden. Weiter unten auf dieser Seite erfahren Sie, wie diese Steuern funktionieren und was Sie beachten sollten.

Mehrwertsteuer (MwSt.)

Die geplante Nutzung Ihres Ferienhauses in Deutschland (privat, vermietet, gewerblich) bestimmt die geltenden Mehrwertsteuerregeln. Daher ist ein korrekt formulierter notarieller Kaufvertrag unerlässlich. Bestimmte steuerliche Entscheidungen – wie die Mehrwertsteuerbehandlung – lassen sich nur im Vertrag festlegen und können nachträglich nicht mehr geändert werden. Lassen Sie sich diesbezüglich frühzeitig beraten – so vermeiden Sie spätere Probleme.

Beim Kauf eines Ferienhauses inklusive Inventar und bestehendem Mietvertrag spricht man oft von einem „gemeinsamen Verkauf“. In diesem Fall fällt keine Mehrwertsteuer an, und Sie übernehmen die bestehenden Mehrwertsteuerregelungen des Verkäufers. Dies muss im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich festgehalten werden.

Findet kein gemeinsamer Verkauf statt? Dann ist die Übertragung in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit. Der Verkäufer kann zwar Mehrwertsteuer erheben, dies ist jedoch nur zulässig, wenn Sie die Immobilie mehrwertsteuerpflichtig vermieten. Diese Entscheidung muss im Kaufvertrag festgehalten werden.

Vermögenssteuer

Sie zahlen jährlich Grundsteuer auf den Wert Ihres Hauses. Dabei werden die Grundstücksgröße, die Art der Immobilie, das Alter des Hauses und die Lage berücksichtigt. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Steuerfaktor fest, der die endgültige Steuerhöhe bestimmt. Sie können diese Steuer als zusätzliche Mietkosten an Ihre Mieter weitergeben.

Einkommensteuer

Wenn Sie als natürliche Person die Immobilie Ihrem Privatvermögen zuordnen, unterliegen die Mieteinnahmen der Einkommensteuer. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie einen Steuerfreibetrag von bis zu 9.744 € pro Jahr geltend machen. Ihr Steuersatz ist progressiv und liegt je nach Ihrem Gesamteinkommen zwischen 20 % und 45 %. Bei hohen Einkommen können zusätzlich ein geringer Solidaritätsbeitrag oder eine Kirchensteuer anfallen. Bei privater Nutzung können Sie jährlich 2 % des Kaufpreises abschreiben. Nach zehn Jahren können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, sofern Sie nicht mehrere Immobilien innerhalb kurzer Zeit veräußern.

Körperschaftsteuer

Beim Kauf der Immobilie über eine juristische Person wie eine GmbH oder BV fällt Körperschaftsteuer an. Diese beträgt 15 % zuzüglich eines Solidaritätsbeitrags von 5,5 %. Übersteigt der Gewinn 24.000 € pro Jahr, kann zusätzlich Gewerbesteuer fällig werden. Bei betrieblicher Nutzung der Immobilie kann der Anschaffungswert mit 3 % pro Jahr abgeschrieben werden. Beim Verkauf wird die Steuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Buchwert erhoben.

Gewerbesteuer auf gewerbliche Mieteinnahmen

Die Vermietung von Ferienwohnungen wird gewerblich, wenn Sie als Privatperson hotelähnliche Dienstleistungen anbieten, wie beispielsweise Frühstück oder tägliche Reinigung. Auch der Kauf und Verkauf von drei oder mehr Immobilien innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerbliche Tätigkeit. In diesem Fall unterliegen Sie der Körperschaftsteuer auf Ihren Gewinn. Juristische Personen wie GmbHs oder BVs sind grundsätzlich körperschaftsteuerpflichtig.

Für natürliche Personen gilt ein Freibetrag von bis zu 24.500 € pro Jahr. Liegt der Betrag unter diesem Wert, fällt keine Gewerbesteuer an.

Mehrwertsteuer (MwSt.)

Die Vermietung von Immobilien gilt in Deutschland als gewerbliche Tätigkeit. In der Regel fallen 7 % Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen an. In manchen Fällen gilt jedoch ein Mehrwertsteuersatz von 19 %, oder die Vermietung ist vollständig von der Mehrwertsteuer befreit. Daher muss jeder Fall individuell geprüft werden. Hierfür müssen Sie monatlich eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben, in der Sie die erhaltenen Mieteinnahmen und die entstandenen Kosten angeben. Dies gewährleistet die Einhaltung Ihrer Pflichten und ermöglicht Ihnen die Rückerstattung der gezahlten Mehrwertsteuer.

Bitte beachten Sie: Wenn Ihr jährlicher Mietumsatz unter 22.000 € bleibt und Sie im Folgejahr voraussichtlich nicht über 50.000 € hinausgehen, können Sie eine Befreiung für Kleinunternehmen beantragen. Sie müssen dann keine Mehrwertsteuer mehr abführen, können aber auch die Mehrwertsteuer auf entstandene Kosten nicht mehr zurückfordern.

Wer in Deutschland ein Ferienhaus verkauft, muss die sogenannte Spekulationsfrist beachten. Gemäß § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Deutschland steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre beträgt.

Dies gilt auch für niederländische Eigentümer – der Standort der Immobilie bestimmt die deutsche Steuerpflicht, unabhängig vom Wohnsitz.

Erfolgt der Verkauf nach Ablauf dieser zehnjährigen Frist? Dann ist der Gewinn in der Regel steuerfrei – ein wichtiger Punkt bei der Planung Ihrer Investition.

Unser Tipp: Ziehen Sie rechtzeitig einen Steuerberater zu Rate, wenn Sie einen Verkauf in Erwägung ziehen. Mit einer gut durchdachten Vorgehensweise lassen sich steuerliche Nachteile oft vermeiden.

Auch Steuerpflichten in den Niederlanden

Neben den deutschen Steuervorschriften können auch Auswirkungen auf Ihre niederländische Steuererklärung zu verzeichnen sein. Wir empfehlen Ihnen daher, sich auch in den Niederlanden steuerlich beraten zu lassen.

Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen hat Deutschland in den meisten Fällen das Recht, Einkünfte aus dem deutschen Ferienhaus zu besteuern.

Erwägen Sie den Kauf eines Ferienhauses in Deutschland? Heisterborg International verbindet fundierte Kenntnisse des deutschen Steuerrechts mit einer praxisorientierten Herangehensweise. Wir beraten Sie auf Deutsch, Niederländisch und Englisch und gewährleisten so eine reibungslose Kommunikation. Darüber hinaus arbeiten wir ausschließlich digital, sodass wir jederzeit und überall problemlos mit Ihnen in Kontakt treten können.

Sie erhalten keine Standardberatung, sondern eine individuelle Betreuung, die perfekt auf Ihre Situation und Ihre Ziele abgestimmt ist. Wir übernehmen alle steuerlichen Pflichten rund um Ihr Ferienhaus. So stellen wir sicher, dass vom Kauf bis zum Verkauf alles korrekt abläuft und Sie die maximale Rendite Ihrer Investition in deutsche Immobilien erzielen.